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Copropriété divise (Condominium résidentiel, commercial, villégiature)

La création d’un immeuble à condos s’effectue par la publication d’une Déclaration de copropriété au Registre foncier du Québec

 

Cette déclaration comprend trois sections : l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions. Chacune de ces sections méritent une lecture attentive car elles contiennent le « mode d'emploi » de la copropriété divise. Nous énumérons ci-après, en termes généraux, ce que contient la déclaration de copropriété.

 

A. L’acte constitutif de copropriété

Cette section contient les éléments à caractère permanent. Elle traite de notamment de ce qui suit :

     i)         La destination de l'immeuble, des parties privatives et communes;

     ii)        L'établissement de la valeur relative; 

     iii)       La quote-part des charges communes et le nombre de voix rattachées à chaque fraction de copropriété;

     iv)       La précision des devoirs et des pouvoirs des organes du syndicat de copropriété;

     v)        Toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes.

 

     i) Destination de l’immeuble

Cette section indique si l’immeuble est à usage résidentiel ou commercial ou mixte. Elle peut être définie par des termes généraux ou spécifiques. Par exemple, elle pourrait préciser que l’immeuble est seulement pour des personnes d’un certain âge, considérant les services et les installations qui y seront offerts. Dans tous les cas, elle ne doit toutefois pas revêtir un caractère discriminatoire et ainsi contrevenir à la Charte québécoise des droits et libertésAvant de vous porter acquéreur d’un condo ou de modifier la destination de l’immeuble référez-vous au contenu de la déclaration de copropriété et informez-vous quant aux règles applicables lorsqu’il s’agit d'un changement à la destination de l’immeuble.

Un condo comporte la propriété d’une partie privative et d'une quote-part dans les parties communes. Une partie privative correspond à l’espace exclusif appartenant à un copropriétaire, son unité d'habitation et dans certains cas, son stationnement et son espace de rangement. Les parties communes sont généralement définies comme étant des espaces utilisés par tous les copropriétaires de l’immeuble, tels les garages, le sous-sol ou la cour extérieure. La déclaration de copropriété peut aussi définir des parties communes à usage exclusif qui sont la propriété de l'ensemble des copropriétaires mais dont l'usage a été affecté à un ou (des) copropriétaires spécifiques. 

 

    ii) L'établissement de la valeur relative

L’acte constitutif décrit la méthode de détermination de la valeur relative de chacune des fractions privatives de la copropriété, soit les critères considérés pour l’établir. Généralement, les valeurs relatives sont exprimées en fractions, mais elles pourraient tout aussi bien être exprimées en pourcentages, selon le nombre de parties privatives. La valeur relative sert pour établir le nombre de voix aux assemblées de copropriétaireset la quote-part dans la contribution aux charges communes, aux cotisations spéciales et aux fonds de prévoyance rattachées à une partie privative. 

Pour établir la valeur relative, plusieurs critères de loi sont à prendre en compte. Tous ces critères doivent être obligatoirement respectés, sous peine d’une contestation judiciaire par un ou des copropriétaire(s). Les voici :

  • La valeur relative de la partie privative doit être établit par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions de l’immeuble détenu en copropriété ;
  • La nature de la partie privative, soit sa structure physique ainsi que les biens matériels utilisés lors de sa construction et leurs qualités et ses accessoires (tels que des balcons ou des terrasses) ;
  • La destination de la partie privative, lorsque la destination de l’immeuble est mixte (résidentielle et commerciale). Les parties commerciales recevraient alors une valeur relative plus élevée ;
  • La dimension de la partie privative, évaluée par sa superficie (en mètres carrés) ou par son volume (en mètres cubes), selon le projet ;
  • La situation de la partie privative, c’est-à-dire son positionnement physique (exemples : proximité d’un ascenseur ou d’un endroit bruyant et divers autres éléments tels l’ensoleillement et la vue).

 

     iii) Quote-part des charges communes et nombre de voix rattachées à chaque fraction de copropriété

La valeur relative des fractions de copropriété a un impact réel sur les droits et sur les obligations des copropriétaires. Notons la répartition des droits de vote ainsi que la quote-part dans la contribution aux charges communes.

Sauf les exceptions prévues par la loi, le nombre de voix que détient chaque copropriétaire à l'assemblée des copropriétaires et sa quote-part dans la contribution aux charges communes sont déterminées en fonction de la valeur relative de sa fraction de copropriété. En effet, certaines exceptions existent pour la réduction du nombre de voix aux assemblées de copropriétaires et pour la contribution au fonds de prévoyance en fonction des droits des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint

 

     iv) Les devoirs et les pouvoirs des organes du syndicat de copropriété

L'acte constitutif de copropriété contient les dispositions qui décrivent les pouvoirs et les devoirs respectifs à chacun des organes du syndicat de copropriété, soit le conseil d'administration et l'assemblée des copropriétaires.

Elles définissent et limitent les compétences de chacun de ces organes, sans toutefois aller à l’encontre des articles de la loi qui encadrent certaines prises de décisions à caractère d’ordre public.  

 

     v) Toute autre convention pouvant être stipulée

La loi donne également le pouvoir d’ajouter d'autres dispositions relatives à la copropriété, jugées nécessaires ou utiles à être insérées à l’acte constitutif de copropriété et qui ne seraient pas autrement prévue dans la loi. 

 

B. Le règlement de l’immeuble

Le règlement de l'immeuble contient les règles relatives (i) à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et des parties communes, (ii) au fonctionnement et à l'administration de la copropriété ainsi qu’à (iii) la procédure relative à la cotisation et au recouvrement des charges communes de copropriété

 

    i) Les règles de jouissance, d'usage et d'entretien

Ces dispositions sont d’un grand intérêt pour les futurs acquéreurs de condos puisqu'elles fixent les règles de fonctionnement interne qui souvent concernent le quotidien des copropriétaires.

À titre d’exemple, il est possible d'aménager les règles pour le respect de la destination de l'immeuble, et y traiter du bruit, de la norme d'insonorisation des planchers, des animaux, de la location, etc. 

On trouvera également dans cette section les règles d'entretien des parties privatives, par exemple, la fréquence de remplacement des chauffe-eaux, le maintien en bon état, les réparations, la responsabilité des copropriétaires à ce sujet etc.

Il sera aussi traité des règles de jouissance et d'usage des parties communes, par exemple, les règles d'utilisation de la piscine, du spa, du terrain de tennis, des corridors, des halls d'entrée, des aires de détente, des jardins, etc. 

 

    ii) Le fonctionnement et l'administration de la copropriété

Le règlement de l’immeuble prévoit également les règles encadrant l’organisation du conseil d'administration et de l'assemblée des copropriétaires. Voici quelques exemples :

  • La fréquence des assemblées de copropriétaires et des réunions du conseil d’administration, le mode de convocation, la procédure d’ajout à l’ordre du jour, le quorum, la prise du vote (vote à main levée ou vote secret), les procurations, le décorum, les procès-verbaux etc.;
  • Le mode de nomination des administrateurs ou leur remplacement, leur rémunération, leur nombre, le quorum pour la prise de décision, etc. 

 

    iii) La procédure de cotisation et de recouvrement des charges communes

Enfin, le règlement contient des clauses relativement à la procédure de cotisation et de recouvrement des charges communes, notamment :

  • Le mode de préparation du budget annuel et les délais à respecter pour sa conclusion, l’année financière du syndicat de copropriété ;
  • L’éventualité d’un budget spécial en cas de manque de fonds au cours de l’année financière ;
  • Les avis de cotisation aux copropriétaires et le mode de paiement des frais communs (ex : chèques, virements bancaires, etc.);
  • La date exigible du paiement des frais communs, le taux intérêts applicable en cas de retard de paiement, la déchéance du bénéfice du terme ;
  • La procédure préalable à l’exercice des recours légaux par le syndicat en cas de défaut par un copropriétaire d’acquitter ses charges communes, le recouvrement des frais et des honoraires professionnels, etc. 

 

C. L’état descriptif des fractions 

Comme cela l’indique, l’état descriptif des fractions est purement « descriptif ». Il indique la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l'immeuble, c’est-à-dire le numéro de lot au Cadastre du Québec.  

 

  • L’utilité de la désignation

Cette description est nécessaire pour les fins de publication de la déclaration de copropriété au Registre foncier du Québec. Sans l’énumération des lots, la déclaration de copropriété ne pourrait être publiée. Les unités privatives d'habitation, les parties communes et les stationnements privatifs sont cadastrés. 

 

  • La description des droits réels grevant l'immeuble

L'état descriptif des fractions mentionne aussi les droits réels qui affectent l'immeuble, c’est-à-dire des droits directs sur un bien. Il peut s’agir de servitudes (de vues ou de passage), d’un droit d’usufruit (le droit d’usage du bien par une personne en particulier), etc.

L’exigence de mentionner les charges réelles qui affectent l’immeuble a pour seul objectif d’informer les acheteurs. 

 

Si vous vivez une problématique de condos, nous sommes présents pour vous fournir l'information complète et vous conseiller judicieusement.

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