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Copropriété indivise

Contrairement à la copropriété divise qui doit faire l’objet d’une déclaration de copropriété, la copropriété indivise peut être établie de plusieurs façons. Elle peut exister par un contrat (contrat de vente ou convention d’indivision) ou découler d’une succession, d’un jugement ou bien de la loi.

 

Dès que plus d’une personne acquièrent un bien, celles-ci deviennent des copropriétaires indivis. Il peut notamment s’agir d’un couple qui achète une maison ou un condo, de quelques membres d’une famille qui se portent acquéreurs d’un chalet ou de personnes qui achètent un immeuble à revenus (appartements) en fractions de copropriété indivise. Il peut aussi s’agir de copropriétaires qui se portent acquéreur d’une quote-part correspondant à l’usage d’une unité d’habitation dans un immeuble indivis.

Ce qu'il faut savoir, lorsque nous achetons à plusieurs, nous devenons des copropriétaires indivis soumis à certaines règles, dont ceux prévues par le Code civil du Québec. Ces règles deviendront encore plus importantes au moment de mettre fin à l'indivision et de demander le partage de l'indivision

 

La convention d’indivision

La forme de convention d’indivision la plus recommandée demeure l’acte notarié puisque pour ce faire vous serez conseillé juridiquement pour établir des règles claires encadrant votre droit de propriété indivis. L'acte notarié revêt un caractère authentique ce qui le rend plus difficile à contester.

Aussi, l'original de la convention d’indivision notariée est conservé dans la voûte du notaire, laquelle est à l'épreuve de l'eau et du feu et une copie numérique est facilement accessible, de cette façon la disponibilité du document est assurée.

Bien que la convention d’indivision soit valide et prenne effet entres les copropriétaires indivisaires dès la signature de celle-ci, il est toutefois fortement recommandé qu’elle soit publiée au Registre foncier du Québec. Cela a pour effet de rendre opposable aux tiers son existence et les règles qui y sont contenues.

La publication de la convention préviendra notamment des sources de mésententes (entre copropriétaires et entre copropriétaires et futurs acquéreurs). À ce sujet, la convention mentionnera que tout nouvel acquéreur devra, à même l’acte de vente, signer son engagement à respecter la convention existante. Aussi, cela facilitera le partage entre les copropriétaires du produit de la vente de l’immeuble indivis, puisque le notaire qui instrumentera ladite vente devra lire la convention et respecter les ententes initiales convenues entre les copropriétaires.

 

Le contenu de la convention d’indivision

Les clauses à prévoir à l’intérieur de la convention ont pour objectif de réglementer les rapports collectifs entre les copropriétaires. Voici quelques notions à traiter :

  • La reconnaissance des apports personnels de chaque indivisaire au moment de l’acquisition de l’immeuble ;
  • La récupération des apports personnels en cas de revente ;
  • La détermination des quotes-parts respectives de chaque indivisaire ;
  • Les droits et les obligations des indivisaires relativement à la jouissance des lieux (destination et usage de l’immeuble) ;
  • Le partage des obligations d'entretien, de rénovations, de modifications ou de transformation de l’immeuble ;
  • Le partage des dépenses et des frais pour les réparations majeures ;
  • La propriété des améliorations ;
  • Le partage des fruits et des revenus si l’immeuble en génère (par exemple s’il est loué) ;
  • Les restrictions quant à la vente (droit de préemption) ;
  • Les restrictions quant à grever l’immeuble d’une hypothèque, d’une servitude, d’un droit d’usage, etc. ;
  • Les restrictions en cas de décès ou de faillite ;
  • Les règles d'administration de l'immeuble, la nomination et la rémunération du gérant ;
  • La durée de la convention (doit être d’une durée maximale de 30 ans, peut être renouvelée) ;
  • Les règles gouvernant le partage en cas de fin de l'indivision ;
  • Etc.

  

La conversion en copropriété divise (condos)

Nombreuses sont les raisons qui encouragent les copropriétaires de quote-part d’unité d’habitation d’un immeuble indivis à souhaiter convertir leur immeuble en copropriété divise (condos) :

  • La durée de la convention d’indivision ne peut excéder 30 ans. Pour la renouveler à l’arrivée de ce terme, les copropriétaires doivent y consentir ;
  • En tout temps, un indivisaire peut demander le partage de l’immeuble, sauf s’il existe une convention d’indivision traitant de ce sujet ;
  • Les copropriétaires indivis sont responsables envers les tiers des obligations des autres indivisaires (exemple : non-paiement de la quote-part des charges communes par un indivisaire) ;
  • Il est souvent difficile pour le futur acquéreur ou le copropriétaire indivis actuel de trouver un financement hypothécaire ;
  • Il n’est pas possible d’obtenir d’assurance SCHL, sauf dans certains cas ;
  • La mise de fonds à fournir pour l’acquisition est plus élevée (20 % du prix de vente) ;
  • Il n’existe aucune obligation pour les copropriétaires de cotiser à un fonds de prévoyance, ce qui peut causer problème en cas de nécessité de remplacement ou de réparation majeure ;
  • Il pourrait s’avérer plus difficile de vendre sa part dans le bien, en raison de restrictions dans la convention d’indivision ;

C’est pourquoi, à l’expiration de la convention ou même avant, les copropriétaires peuvent se tourner vers la copropriété divise afin de bénéficier de ses avantages :

  • Il est plus aisé de vendre sa partie privative ;
  • Le financement hypothécaire est également plus facile à négocier et à obtenir ;
  • Un fonds de prévoyance est prévu et administré par un syndicat de copropriété élu par les copropriétaires ;
  • L’organisation juridique est plus lourde, mais plus durable.

 

Pour mettre fin à l’indivision et procéder à l’établissement d’une copropriété divise, les copropriétaires doivent y consentir, et ce, à l’unanimité ou aux trois quarts des indivisaires, ceux-ci devant toutefois représenter au moins 90 % des parts.

L’acte constitutif de la copropriété divise prendra alors la forme d’une déclaration de copropriété divise reçue devant notaire.

 

Pour faire le point sur vos droits et obligations et vous assurer de la conformité de vos démarches relatives à l'indivision, consultez-nous. 

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