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Hypothèque légale du syndicat de copropriété

Il incombe aux administrateurs du syndicat de copropriété de faire la perception des charges communes (frais de condos), à moins que cette tâche ait été déléguée à un gestionnaire de copropriété.  

 

Pour une prise de rendez-vous facile et rapide

La Prairie, Longueuil, Laval et Saint-Basile-le-Grand

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L’établissement des charges communes et de la contribution au fonds de prévoyance

Les articles 1071 et 1072 du Code civil du Québec prévoient ce qui suit :


« 1071.
 Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. »


« 1072.
 Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. »

 

Les pouvoirs du syndicat de copropriété en cas de défaut de paiement d’un copropriétaire

La loi offre au syndicat de copropriété trois avantages indéniables pour garantir le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance.

Premièrement, tout propriétaire actuel ou futur d’une fraction de copropriété est tenu au paiement des charges communes et de la contribution au fonds de prévoyance qui sont dues pour cette fraction. Ainsi, advenant la vente du condo, il est avisé que le nouvel acquéreur exige du syndicat de copropriété un état des charges communes dues pour cette unité.

Deuxièmement, en cas de défaut depuis plus de trente jours d’un copropriétaire de payer sa quote-part dans les charges communes et sa contribution au fonds de prévoyance, le syndicat de copropriété a le pouvoir d’inscrire contre la fraction du copropriétaire en défaut un avis d’hypothèque légale. Cette hypothèque légale garantie le paiement de la quote-part dans les charges communes et la contribution au fonds de prévoyance du copropriétaire en défaut pour l’année financière en cours et pour les deux années suivantes. Cette hypothèque légale aura, entre autres, pour effet de déranger les créanciers hypothécaires de cette unité.

Troisièmement, si le copropriétaire ne s’est toujours pas acquitté de payer sa quote-part dans les charges communes et sa contribution au fonds de prévoyance, le syndicat de copropriété pourra publier contre celui-ci une action ou inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, et ce, dans les trois ans de la date d’inscription de l’avis d’hypothèque légale. À l’expiration de ce délai de trois ans, l’hypothèque légale ne pourra plus être conservée.

 

Ce que nous pouvons faire pour vous :

  • Rédaction et envoi d’un avis ou d’une mise en demeure au copropriétaire en défaut ;
  • Rédaction et inscription au Registre foncier du Québec d’un avis d’hypothèque légale en faveur du syndicat de copropriété ;
  • Inscription au Registre foncier du Québec d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ou d’une action contre le propriétaire de l’unité ;
  • Rédaction et publication au Registre foncier du Québec de la radiation (quittance) de l’hypothèque légale ;
  • Préparation d’une demande à la Cour du Québec division des petites créances ;
  • Recours hypothécaire et en recouvrement en Cour du Québec ou Cour Supérieure, selon le cas, notamment le recours en vente sous contrôle de justice de l’unité en défaut de paiement.

 

Les informations et les documents requis pour un dossier de recouvrement de charges communes :

  • Nom du syndicat de copropriété ;
  • Copie de la déclaration de copropriété ;
  • Toute modification au règlement de l'immeuble concernant la perception des charges communes ;
  • Période de l’année financière de la gestion de la copropriété ;
  • Résolution d’adoption du budget annuel de la copropriété par le conseil d’administration ;
  • Identité du copropriétaire en défaut de paiement ;
  • Identification de toute partie privative (fraction) appartenant au copropriétaire en défaut de paiement (unité de condo et numéro de lot ) ;
  • Montant du solde en souffrance du copropriétaire en défaut de paiement ;
  • Date depuis laquelle le solde est en souffrance ;
  • Montant du solde des charges communes et des créances pour l’année financière en cours (budget annuel et budget spécial, s'il y a lieu) ;
  • Montant prévu pour les charges communes et des créances pour les deux années subséquentes ;
  • Autres informations utiles : identification de tout stationnement, espace de rangement ou fraction appartenant au copropriétaire en défaut de paiement ;
  • Toute autre information pertinente. 

 

Pour plus d'informations, consultez un professionnel de CHABOT.