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Vices cachés

Quand vient le moment d’acheter une nouvelle maison, vous espérez qu’aucune problématique ou irrégularité ne viendra affecter sa valeur ou sa négociabilité future. Cependant, vous n’êtes pas sans ignorer que les maisons dissimulent parfois des secrets bien gardés, ce que nous appelons communément des vices cachés.

 

À la suite de la découverte d’un tel vice, l’acheteur, afin d’obtenir réparation, a normalement la possibilité d’entreprendre un recours contre son vendeur et les propriétaires antérieurs. Car effectivement, le vendeur d’un immeuble est tenu de garantir à l’acheteur un immeuble exempt de tout vice caché.

 

Quelles sont les conditions à respecter pour augmenter mes chances de succès ?

 

Pour doter votre recours des meilleures chances de succès possible, quatre critères sont à étudier :

  1. Le vice existait antérieurement à la vente ;
  2. Le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente ;
  3. Le vice doit être grave ;
  4. Le vice doit être caché au moment de la vente.

 

1. Antériorité à la vente

Le vice devait exister avant la vente de l’immeuble. De cette façon, on évite d’imputer au vendeur la responsabilité d’un vice qui découlerait plutôt d’une utilisation anormale du bien par l’acheteur. Ainsi, le vendeur n’est pas tenu de garantir la perte du bien lorsque le vice naît après la vente. Cependant, l’origine du vice peut être antérieure à la vente même s’il ne se déclare que plus tard.

 

2. Inconnu de l’acheteur

Avant la vente ou lors de l’achat de l’immeuble, l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance du vice affectant l’immeuble. Si tel est le cas, l’acheteur ne pourra plus entreprendre son recours en vice caché.

 

3. Le vice doit être grave

Le terme « grave » signifie que le vice doit causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien vendu. Ainsi, le degré de gravité doit être tel que l’acheteur ne peut plus utiliser le bien selon ce à quoi il était destiné ou encore que le vice diminue tellement l’utilité du bien que l’acheteur ne l’aurait pas acheté au prix convenu, mais à un prix moindre s’il avait eu connaissance du vice. Dans le cas contraire, à savoir si nous sommes en présence d’un vice mineur, le recours en vice caché n’est pas la solution.

Dans ce deuxième cas, il vaut mieux tenter de négocier avec le vendeur afin de trouver une solution qui conviendrait aux deux parties. Par exemple, la médiation civile pourrait s’avérer une bonne option.

 

4. Le vice doit être caché

Le caractère caché du vice s’évalue en examinant l’inspection du bien faite par l’acheteur, selon son niveau d’expertise, à la lumière de ce qu’un acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, aurait pu constater.

 

 

Quel type d’inspection est-il recommandé d’effectuer avant l’achat ?

Il arrive fréquemment que l’acheteur retienne les services d’un inspecteur préachat. Cette façon de procéder permet de se protéger seulement contre les vices apparents d’un immeuble. En effet, l’inspecteur se substitue à l’acheteur et son inspection est soumise au même critère « d’un acheteur prudent et diligent ». Il n’est pas soumis à un standard plus élevé. Par conséquent, l’inspecteur n’a pas à ouvrir des murs ou à creuser autour des fondations pour déceler des vices.

Cependant, s’il a certains soupçons d’un possible vice caché, il incitera l’acheteur à pousser ses investigations plus loin, sous peine d’engendrer sa responsabilité. Dans ce cas, vous devrez retenir les services d’un expert afin de procéder à une inspection plus poussée de l’immeuble.

Si vous omettez de procéder de la sorte, il se pourrait qu’un vice que vous pensiez caché soit finalement déterminé comme apparent. Cela s’applique aussi lorsque vous avez vous-même observé un vice caché potentiel, et ce, sans avoir eu recours à un tel service.

 

 

Ai-je un recours si la vente a été faite sans garantie légale ?

Au moment où vous vous êtes portés acquéreur de l’immeuble, le notaire qui a préparé votre dossier et qui a instrumenté la vente vous a informé des implications d’acheter un immeuble sans garantie légale. Une telle vente contient, dans son acte, une clause du style « La présente vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». Ainsi que votre notaire vous l’a expliqué, la découverte d’un vice de qualité (exemple : vice caché) ou d’un vice de titre (exemples : servitudes, hypothèques ou autres charges) ne donnera ouverture à aucun recours contre le vendeur. Il s’avère alors fortement recommandé qu’une vente sans garantie légale soit précédée d’une inspection rigoureuse.

 

Que pouvons-nous faire pour vous ?

Si vous soupçonnez ou constatez un vice après l’achat de votre maison, il est important de prendre action rapidement, par exemple en retenant les service d’un avocat qui pourra vous guider dans vos démarches futures. Nos juristes sont compétents et efficaces dans ce domaine, ce qui vous permettra d’obtenir les conseils adéquats en temps opportun.

Également, si vous désirez économiser temps et argent et vous assurez d’une solution commune, la médiation civile et commerciale offerte par Chabot, médiateurs-avocats, est un moyen efficace pour y parvenir.

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